Vraag en Antwoord ontwerphuisvestingsverordening 2020-2024

Van 2 oktober tot en met 13 november 2019 ligt het ontwerp van de Huisvestingsverordening 2020-2024 voor u ter inzage. Hieronder staan een aantal veel gestelde vragen en antwoorden daarop. Ook in de verordening zelf en in de toelichting staat veel informatie. In de nieuwsbrief van 4 oktober stond verkorte informatie over de Huisvestingsverordening.

We blijven onderstaande vragen aanvullen. Laatste aanvulling: 10 oktober 2019.

Waarom een Huisvestingsverordening?
Er is schaarste aan woningen op het eiland. Het doel van een Huisvestingsverordening is om de woningen zoveel mogelijk te behouden voor de eilander bevolking.

Is de Huisvestingsverordening nieuw?
Nee. Elke vier jaar wordt er een nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld. Dit is bepaald in Huisvestingswet 2014. Op dit moment geldt de Huisvestingsverordening 2019, daarvoor die van 2015, et cetera. Nu ligt er een ontwerp voor de Huisvestingsverordening 2020-2024. Er zijn wel verschillen tussen het ontwerp en de huidige Huisvestingsverordening.

Wat zijn de grootste verschillen tussen deze en de vorige huisvestingsverordening?
Het systeem van de Huisvestingsverordening is niet gewijzigd. Het doel blijft om betaalbare woningen zo goed mogelijk voor de juiste doelgroep beschikbaar te houden. De verschillen zijn:
-    Het verhogen van de koopprijsgrens naar €450.000.
-    Het opnemen van het middenhuursegment.
-    Het opnemen van een voorrangsbepaling voor senioren.
-    Het opnemen van een voorrangsbepaling voor doorstromers.
-    Het opnemen van een bepaling rondom actief reageren voor woningzoekenden.
-    Extra voorwaarden voor het onttrekken van woonruimte.
-    Opnemen van een regeling voor uitwonende studenten als eilander woningzoekenden.
Daarnaast zijn er nog enkele tekstuele wijzigingen doorgevoerd zoals juiste verwijzingen naar wetteksten, nieuwe data et cetera.

Waarom is de koopprijsgrens verhoogd?
Op grond van informatie van diverse organisaties en instellingen zoals het kadaster en het CBS, is te zien dat de verkoopprijzen van woningen sinds 2015 sterk gestegen. Voorbeeld: werd een woning in 2015 voor €300.000 verkocht, in 2019 wordt €370.000 voor dezelfde woning betaal. Om het grootste deel van de koopwoningen op Schiermonnikoog te behouden voor de eigen inwoners stelt het college voor de koopprijsgrens te verhogen van €300.000 naar €450.000. De Huisvestingsverordening 2020-2024 is in gezamenlijkheid gemaakt met de andere Waddeneilanden. Ook zij hebben deze koopprijsgrens van €450.000 aangehouden. Uitzondering hierop is de gemeente Terschelling, die werkt met een jaarlijkse indexatie. De verwachting is dat ook zij aan het einde van deze Huisvestingsverordening (2024) rond €450.000 uitkomen.

Wat is middenhuur?
Om ook duurdere huurwoningen beschikbaar te houden voor eigen inwoners, stelt het college voor om de  middenhuur ook op te nemen in de Huisvestingsverordening. Hiermee wordt het mogelijk om ook regels te maken voor duurdere huurwoningen, bijvoorbeeld bij particuliere huur. Zo hopen we doorstroming mogelijk te maken voor huurders die teveel verdienen voor een sociale huurwoning maar toch geen hypotheek kunnen of willen krijgen. Net als bij de huurliberalisatiegrens wordt in de Huisvestingsverordening ,aan middenhuur geen bedrag gekoppeld.  Deze huurprijsgrenzen worden jaarlijks door de Rijksoverheid vastgesteld. In 2019 is dit € 951,19.

Wat is vruchteloze aanbieding?
Wilt u uw huis verkopen onder de €450.000? Dan heeft de toekomstige koper een Huisvestingsvergunning nodig en daarmee een economische en/of maatschappelijke binding. Heeft u uw woning gedurende een bepaalde tijd te koop staan, maar er zijn geen kopers? Dan kunt u bij het college vragen om Vruchteloze aanbieding. Hiermee kan het college u ontheffing verlenen van de verplichting tot het hebben van een Huisvestingsvergunning voor de woonruimte. In de praktijk betekent dit dat de woning ook bereikbaar is voor nieuwe bewoners zonder een economische en/of maatschappelijke binding. Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden. U moet bijvoorbeeld aantonen dat de woning een realistische vraagprijs (de koopprijs van de woonruimte is niet hoger is dan de waarde als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) heeft en dat u de woning op diverse platforms heeft aangeboden zodat een ieder kennis heeft kunnen nemen van de verkoop.

Geldt de vruchteloze aanbieding ook voor (midden)huurwoningen?
Ja, ook voor huurwoningen kunt u gebruikmaken van bovengenoemde regeling.

Wanneer kom ik in aanraking met de Huisvestingsverordening?
Als u een woning koopt of huurt en verhuist naar of binnen de gemeente Schiermonnikoog, dan treedt de Huisvestingsverordening in werking. Voor  het bewonen van woonruimte heeft u in de meeste gevallen een huisvestingsvergunning nodig.

Wanneer moet ik een huisvestingsvergunning aanvragen?
-als u een woonruimte koopt onder de koopprijsgrens van €450.000,-
-als u een woonruimte huurt onder de huurliberalisatiegrens. In 2019 is die grens €720,42 per maand
-als u een woonruimte huurt boven de huurliberalisatiegrens tot een maximum van 185 punten op grond van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimten. In 2019 is dit €951,19 per maand.

Wanneer hoef ik geen huisvestingsvergunning aan te vragen?
-als u een bedrijfswoning bewoont.
-bij door het college benoemde personeelshuisvesting voor personeel met een tijdelijk dienstverband.
-bij onzelfstandige woonruimte of bij inwoning.

Als u woonruimte huurt van WoonFriesland hoeft u geen vergunning aan te vragen. U ontvangt de huisvestingsvergunning dan namelijk automatisch na toewijzing.

Wat gebeurt er als ik geen huisvestingsvergunning aanvraag?
Woont u wel vergunningsplichtig maar vraagt u geen vergunning aan? Of verhuurt of verkoopt u woonruimte zonder huisvestingsvergunning? Dan bent u in overtreding. Burgemeester en wethouders kunnen dan een bestuurlijke boete opleggen. Dit geldt zowel voor het in gebruik nemen als het in gebruik geven van woonruimte.

Wat is de voorrangsregeling voor senioren?
Bent u in het bezit van een eigen woning en bent u 55+? En wilt u kleiner wonen of met voorzieningen op de begane grond? Dan kunt u met voorrang in aanmerking komen voor een seniorenwoning van de Woningcorporatie, als u uw woning verkoopt aan een eilander woningzoekende. Voorwaarde is dat de woningzoekende een economische en/of maatschappelijke binding heeft en geregistreerd staat als woningzoekende.

Wat is de voorrangsregeling voor doorstromers?
De woningbouwcorporatie WoonFriesland welke op het eiland actief is, heeft maar een beperkt aantal sociale huurwoningen. Aan de gemeente en WoonFriesland de taak om deze zo goed mogelijk te verdelen. Woningzoekenden die al een woning huren van WoonFriesland en zouden willen doorgroeien naar een meer passende woning (kleiner of groter) en die daarmee opnieuw een huurwoning achterlaten, krijgen voorrang. Hierdoor komt er weer een huurwoning beschikbaar die toegewezen kan worden. Het criterium van passend toewijzen gaat overigens altijd voor de voorrangsregeling voor doorstromers.

Voor mijn studie woon ik tijdelijk aan de wal. Kan ik een huurwoning krijgen op het eiland?
Ja, de studietijd wordt niet beschouwd als uitschrijving als:
- scholieren/studenten zich hebben laten uitschrijven gedurende hun studie aan de wal
-en daarvoor als inwoner op Schiermonnikoog ingeschreven stonden.

Wat is een passende woning en wat is passend toewijzen?
Huurwoningen van verschillende grootte hebben een ander label. Bijvoorbeeld ‘grote gezinswoning’ of ‘seniorenwoning’.
Passend toewijzen betekent bijvoorbeeld dat een gezin voorrang krijgt op een gezinswoning. Een gezinswoning wordt in principe niet toegewezen aan een eenpersoonshuishouden.

Rekenvoorbeelden

Stel dat ik mijn huis wil verkopen. Er is een koper die € 420.000 wil betalen. Heeft deze koper dan en huisvestingsvergunning nodig?
Ja, de koopprijs ligt beneden de koopprijsgrens van € 450.000.

Stel dat ik mijn huis wil verkopen. Er is een koper die € 460.000 wil betalen. Heeft deze koper dan een huisvestingsvergunning nodig?
Nee, de koopprijs ligt boven de koopprijsgrens van € 450.000.

Stel dat ik mijn huis wil verkopen. Er is iemand die € 420.000 wil betalen, die heeft dus een huisvestingsvergunning nodig. Als deze persoon geen economische of maatschappelijke binding heeft, krijgt hij geen vergunning. Wat nu?
U kunt dan een aanvraag bij het college indienen voor ‘vruchteloze aanbieding’. Als het college instemt met ‘vruchteloze aanbieding’ kan elke persoon die uw huis wil kopen, maar geen binding heeft, toch een huisvestingsvergunning krijgen.
Aan vruchteloze aanbieding zijn een aantal voorwaarden verbonden:
- uw woning staat minimaal drie maanden te koop
- uw woning staat op diverse platforms aangeboden
- uw woning heeft een realistische vraagprijs: de koopprijs van de woonruimte is niet hoger dan de waarde als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (WOZ).

Stel mijn huis heeft een WOZ-waarde van € 250.000, maar ik vind dat mijn huis veel meer waard is. In het traject vruchteloze aanbieding zou ik dit huis voor een veel te lage prijs moeten aanbieden, vind ik. Wat nu?
Volgens de Wet WOZ wordt aan een huis (onroerende zaak) een waarde toegekend. Als u de WOZ-waarde niet juist vindt, kunt u bezwaar maken op het moment dat u de aanslag-WOZ krijgt. Dat is dus ook het moment dat u een te lage WOZ-waarde hoger kunt laten vaststellen. Dat moet u wel deugdelijk kunnen aantonen (bijvoorbeeld met een taxatierapport). De nieuwe WOZ-waarde gebruikt u dan in het traject ‘vruchteloze aanbieding’.

Stel ik heb een huis dat ik wil verhuren. Wanneer moet de huurder een huisvestingsvergunning hebben?
Eerst moet u vaststellen hoe hoog de huur mag zijn. Daarvoor moet u op www.huurcommissie.nl de huurprijscheck invullen. Als u uitkomt op een aantal van 185 punten of lager, moet een huurder een huisvestingsvergunning aanvragen.

Stel ik heb de huurprijscheck gedaan en ik kom uit een huurprijs van € 900,- per maand. Ik vind geen huurder met een economische of maatschappelijke binding. Wat moet ik doen?
U kunt dan een aanvraag bij het college indienen voor ‘vruchteloze aanbieding’. Als het college instemt met ‘vruchteloze aanbieding’ kan elke persoon die uw huis wil huren, maar geen binding heeft, toch een huisvestingsvergunning krijgen.
Aan vruchteloze aanbieding zijn een aantal voorwaarden verbonden:
- uw woning staat minimaal drie maanden te huur
- uw woning staat op diverse platforms aangeboden
- uw woning heeft een realistische huurprijs: dat is (maximaal) de huurprijs die hoort bij het aantal punten dat u gevonden heeft bij het invullen van de huurprijscheck.